闪电策略
浙系房企四小龙之一的德信中国，即将在2026年1月7日黯然退市。
他们真的已无路可走，彻底陷入困境。
曾经叱咤风云的“四小龙”，如今集体失声，从巅峰时的喧嚣跌入无声的沉寂。
商场驰骋了三十年，现在都一地鸡毛：佳源国际和祥生地产早在2024年10月、11月先后被港交所除牌，德信距离退市只有十天了，四小龙就仅剩中梁地产一家还没退市，但股份长期停牌，距离退市也不过咫尺之遥。
德信中国退市只是当下国内房地产企业困境的一个缩影。随着德信中国进入清盘程序，旗下物业管理公司德信服务集团，据说也在考虑出售，正在谈判过程中。
那么，德信中国创始人胡一平，在干什么呢？
他淡出公众视野许久，最近一次是在7月份出席了德信服务集团在杭州总部召开的2025年半年度经营分析会。
跟别的房企老板不同的是，他算设计师出身，这位爱好广泛、好为人师的企业家，在2019年德信中国IPO时曾喊出“三年跨入千亿阵营”的豪言壮志，最终止步于2020年的年销售额740亿、总资产1173亿元。
佳源、祥生、中梁的老板们，都已经从公众视野中销声匿迹很久了，最近关于他们的消息，要么在传言里，要么在公司公告里。
祥生集团创始人陈国祥，2023年因病去世，儿子陈弘倪接棒上任，去年12月被传携款潜逃美国，祥生集团迅速辟谣，之后再也没有了声音。
祥生创始人陈国祥
佳源集团创始人沈玉兴（曾改名沈天晴），12月5日，公司发布公告称，嘉兴东源投资有限公司及实际控制人沈玉兴因多项违规行为被浙江证监局出具警示函。
中梁地产创始人杨剑，最后一次在公司内部的公开讲话是在今年1月17日的2024年经营工作总结会议上。
有消息显示，杨剑已经连续数月没有出现在公司总部。中梁地产上海总部原来办公室所在的跨国采购会展中心20楼也已经退租。
时间是把杀猪刀！这才四年的时间！
这四位浙系房企创始人，都是从浙江的三四线城市一步步靠自己打拼出来的，他们身上有着鲜明的浙江商人的特质：敢为人先，特别能创业，特别能吃苦。
进入房地产行业的时间也出奇的一致：德信地产、祥生地产和佳源地产都成立于1995年，而中梁的杨剑是1993年进入地产行业的。
为什么是1995年？这一年的1月1日，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式执行，明确规定了商品房可以通过预售的方式对外销售。房地产的市场化发展就此起步。
那一年闪电策略，胡一平从事业单位湖州市德清县建筑勘察设计所辞职，成立了德信地产；
陈国祥不甘于原来的尼龙丝、尼龙袜生意，在祥生集团之后，1995年又成立了祥生地产；
沈玉兴那一年刚刚因为被扣上投机倒把的“帽子“，愤然辞去嘉兴市驻深圳办主任的职务，创办了佳源房地产公司；
杨剑的动作还要更早一点，他在1993年就成立了温州欣华房地产开发有限公司。
他们靠着敏锐的嗅觉和疯狂的扩张，把杠杆放大到极致，也把资金周转玩到极限。在短短三五年内，就把企业从年销售百亿做到千亿，其发展速度，一度让全国开发商都为之侧目。
敢为人先的另一个同义词是：胆子大！
靠着这股勇，祥生地产2015年销售额刚过百亿，到2018年就已经突破千亿大关！
都拥有了火箭般的速度！
中梁地产的速度也不相上下，2015年实现销售168亿元，到2018年就已经实现销售额1288.7亿元，速度惊人！
那一年的全国房企销售排行榜上，中梁地产与浙江房企“老大哥”绿城中国只差了五个位次，销售额只差了不到300亿。
这一年，杨剑47岁，果然是初生牛犊不怕虎！
“没有时代的企业，只有企业的时代。”海尔创始人张瑞敏的这句话，含金量还在上升。
浙系的这几只猛虎，并没有意识到，他们赶上了好时代，他们误以为，是自己抓住了机会。
谁没有抓住机会呢？
就连“爱拼才会赢”的闽系房企，也在疯狂赶进度。曾几何时，闽系房企是激进的代名词，事实上，比闽系更激进的，是浙系房企四小龙。
四位浙系老板们，都有着传奇人生。
1971年出生的杨剑，是浙系房企四小龙的创始人中，年纪最小的一位，从学校毕业后就直接进入房地产行业摸爬滚打。
中梁创始人杨剑
面对行业内一众50、60后的竞争对手们，丝毫没有畏惧，并大放厥词：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”
1959年出生的沈玉兴闪电策略，也曾自信爆棚：“这个世界上能当将军元帅的人毕竟是少数，我是能的。”
直到2019年佳源国际被投资机构恶意做空，股份暴跌，这位老江湖也不得不感叹：“谁知资本市场这么复杂。“
大风大浪的时候，对抗挫折的能力决定了你人生的上限。
没想到，这一路风太大了，吹得满脸都是泪。
浙江民间资本发达，老板们在“玩资金“上确实是有一套。在发展的巅峰时期，四小龙对高周转的极致追求，绝大多数房企都难以望其项背。
为了加速资金周转，德信中国对每个项目都提出了“35612”的要求，即新项目拿地后3个月取得施工证、5个月示范区开放、6个月首次开盘、12个月股东资金回正。
这还不算快的。
祥生地产的要求是“2579”，即拿地后2个月内开工，5个月内开盘，首开去化70%，9个月现金流为正。甚至还提出了进阶的目标要求：“1478”，比“2579”对应的流程再快一个月！
最绝的是中梁地产，4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金二次投入。这个周转速度，是对照着曾经的“宇宙房企“碧桂园的周转要求来的。
杨剑一直都很推崇碧桂园的模式，据说曾带队到碧桂园考察学习，回来后就自信满满地为中梁地产制定了五年3000亿的销售计划。中梁地产也一度被业内称为“小碧桂园“。
杨剑还在中梁地产推行的“阿米巴“模式，激发了每位员工的狼性，在行业快速发展时期给中梁地产带来超乎想象的增长。
仅从拿地来看，2016年，中梁以平均每周一块地的速度，拿下近70块地；2017年以平均每3天一块地的速度，拿下百余块地；2018年平均不到两天就拿下1块土地。中梁境内附属公司的数量也从2015年的48家激增至2018年6月30日的705家。
时代的车轮滚滚向前，四位老板们的野心不断膨胀。
最有生意头脑的沈玉兴，很快就迎来自己的高光时刻。2016年，沈玉兴在一年时间内就坐拥四家上市公司，其中IPO三家，收购一家。
其中，佳源国际在香港联交所主板上市；浙江西谷数字技术股份有限公司在新三板挂牌；博源控股在澳交所上市。同年，佳源集团收购了澳交所上市公司联合锡矿。
沈玉兴的野心有多大呢？2021年，账上现金只有47亿元的佳源集团，还试图斥资180亿元收购贵州的上市房企中天城投，最终以佳源资金链断裂而告终。堪称“人心不足蛇吞像”的现实版。
佳源创始人沈玉兴
德信中国和中梁地产都于2019年成功在香港上市，年纪最大的陈国祥所带领的祥生地产，一直到2020年才在香港上市，是当年最后一家上市的千亿房企。
随着经济形势及地产行情急转直下，浙系房企四小龙紧绷到极致的资金链就此断裂，曾经的千亿梦想，或即将触及，或短暂达成，都在时代的车轮下被彻底碾碎。
2022年，四小龙先后爆雷。2023年5月，佳源国际被香港法院颁令清盘，成为当年第一家被颁令强制清盘的上市房企，更戏剧性的是，涉诉未偿付逾期债务仅1450万美元，令市场哗然！
资本市场对佳源国际的资金链状况早就存疑。公司股价多次出现剧烈波动，2019年1月17日盘中暴跌80%，市值单日蒸发约270亿港元；2022年5月18日股价再次闪崩，单日跌幅超40%，市值损失19亿港元；2024年12月15日，“佳源系”股价再度闪崩，佳源国际控股跌幅超40%，佳源服务暴跌70%。
四小龙中最早上市的佳源国际，也最早退市。2024年10月，佳源国际退市；11月，祥生退市；2026年1月，德信中国退市。
浙系房企四小龙的案例，折射出四家房企在行业周期中的战略误判与模式缺陷。
一、激进的扩张战略是危机根源。
每家企业都定下了三年内从百亿到千亿的跨越式发展，在这个目标下，不惜高价拿地，将触角伸向更多的城市，其中大部分都是三四线城市。
其中最典型的是中梁，巅峰时项目已拓展至全国20多个省市的近140座城市。2016-2018年，中梁分别拿地63块、119块和221块。如果把全年的节假日去掉，中梁差不多就是每个工作日就拿一块地的节奏！
2019年中梁上市时，公司员工多达13693名。之后就开始断崖式下降，到2023年就只剩3145名了。
德信中国投资拿地的强度仅次于中梁。2018-2021年，德信共计拿地126块，拿地金额共计1141亿元，同期德信中国的销售金额也不过2191.9亿元。
德信中国创始人胡一平
也就是说，这四年，德信中国把卖房子的钱拿了一半出来投资拿地了，更重要的是，资金回笼远跟不上拿地速度。
但是，德信中国推崇的合作开发模式，却进一步放大了他的财务风险。2021年公司的全口径销售额是739.8亿元，权益销售额仅337.3亿元，占比不足50%。
这种激进的扩张显然不可长久。当严厉的调控政策落地，融资渠道关闭，三四线城市的红利出尽，快速发展的奇迹难以延续，最终走向崩塌。
二、极致的高周转模式，导致极度脆弱的资金链。
从德信的“35612”到祥生的“2579”，再到中梁的“456”，四家房企都把高周转玩到了极致。在行业上行期，高周转确实能让房企实现业绩的突飞猛进，“三年跨过千亿”的梦想也变成了现实。
但由此带来的资金链脆弱也是真的。中梁上市前向港交所递交的招股书中，那一个个夸张到吓倒一大片的负债数据：2015年净负债率1335%，2016年净负债率1790%，2017年降到了339%，2018年更是只有58%了。
中梁是怎么做到在3年内把净负债率下降超过30倍的，恐怕只有他们自己才知道其中奥秘。
为了支撑自己快速发展所需的资金，四家房企都依赖高成本融资。德信中国2019年发行的优先票据票面利率高达12.875%；同年，中梁被披露有109个信托或资产管理计划尚未偿还，其中一笔信托贷款利率高达13.83%。
三、能力配不上野心，错把时代红利当能力。
说到底，四小龙落败的核心，还是在于能力配不上自己的野心，同时又错把时代红利当成了自己的能力，以至于误判了形势，也误判了自己。
无论是弃政从商的胡一平、沈玉兴，还是草莽出身的陈国祥，以及年轻创业的杨剑，他们都在一开始就敏锐地抓住了时代发展的机会，得以躬身入局，经历了中国房地产发展的黄金年代，却没能在市场下行前及时刹车，反而因为战略误判被行业剧变所裹挟，是非成败转头空！
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